物件の売買価格を調査し、適切な価格帯を導き出すために、以下のステップに沿って進めます。

ステップ 1：基本条件の確認

• 物件種別：マンション

• 立地：東京都渋谷区

• 広さ：70㎡

• 築年数：15年

この4つの条件が明確なので、次は市場調査に進みます。

ステップ 2：同条件の売出し事例を調査

まず、次の条件で スーモ・アットホーム・ホームズ等の大手不動産ポータルから、売出し中の物件を複数確認する必要があります。

• エリア：東京都渋谷区（特に最寄駅や丁目が分かれば精度が上がる）

• マンションタイプ：分譲マンション

• 専有面積：65〜75㎡でフィルタ

• 築年数：10〜20年でフィルタ

目的は、「現在の市場に出ている同等条件の物件の価格帯」を把握することです。

ステップ 3：㎡単価の算出

収集した物件の価格と広さから「1㎡あたりの単価」を計算します。例：

→ 平均すると 135〜145万円/㎡ が想定されます。

ステップ 4：築年数と状態による調整

• 築15年はやや古めの部類に入るため、新築に比べて1〜2割程度価格が落ちる傾向があります。

• 管理状況・修繕積立金の状態・リノベ済みか否かでさらに5〜10％変動あり。

ステップ 5：渋谷区の市場動向を確認

• 渋谷区は23区内でも人気が高く、中古マンション価格は上昇傾向にあります（2024〜2025年も堅調）。

• 駅近・再開発エリア（例：恵比寿、代官山、表参道周辺）は特に高値。

ステップ 6：最終売買価格の推定

• ㎡単価：135〜145万円

• 専有面積：70㎡
  → 売買価格の目安：約9,450万円〜1億150万円

以下の要因で調整が必要です：

• 駅距離が徒歩10分以上 → ▲5〜10％

• リノベーション済み → ＋5〜10％

• 管理費・修繕積立金が高額 → ▲3〜5％

• 低層階、眺望なし → ▲3〜7％

ステップ 7：結論と次のアクション

現状の相場感に基づき、この物件の妥当な売買価格帯は：

約9,500万円〜1億円前後

ただし、正確な価格決定には以下の追加情報が必要です：

• 物件の正確な住所または最寄駅

• 何階建ての何階部分か

• 内装の状態（リノベ済・未改装）

• バルコニー面積、日当たり、眺望

• 管理費・修繕積立金の金額

必要であれば、ポータルサイトから実際の類似物件データを収集して、価格表を提示しますか？